Financiamento imobiliário: quais os tipos de parcelamento de imóvel?

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Por Fellipe Bernardino

Comprar um imóvel é uma decisão importante. O sonho da casa própria é tão forte que muitas brasileiros acabam recorrendo a financiamentos imobiliários sem entender como eles funcionam.

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Nos últimos anos, políticas governamentais como o Minha Casa, Minha Vida, têm se retraído. Por outro lado, as taxas de juros em patamares historicamente baixos tendem a favorecer quem resolve comprar uma casa ou apartamento agora. A Taxa Referencial (TR), que serve como baliza para a maior parte das opções de financiamento, atualmente está em 0%. Isso não quer dizer que as parcelas não têm juros, mas que estão bem mais baixas do que o normal.

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De qualquer forma, é preciso tomar precauções e se planejar direito. O financiamento da casa própria pode durar muitos anos – em muitos casos, chegam a passar de 30 anos pagando as parcelas todo mês.

O planejador financeiro José Masini, da Planejar, aconselha que a compra do imóvel seja uma decisão familiar e não individual. Para ele, é recomendável que o comprometimento da renda familiar não seja maior do que 20%.

Mas, um planejamento rigoroso do orçamento depende das condições do financiamento da casa própria. Basicamente, elas são três.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

As instituições que oferecem financiamentos pelo SFH são os bancos públicos, com destaque para a Caixa e o Banco do Brasil. É a opção mais popular e que apresenta os custos de crédito menos proibitivos, já que são parte de determinações do governo para facilitar a aquisição da casa própria. O programa federal Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, faz parte dessa modalidade.

O valor máximo para o financiamento é de R$ 1milhão e 500 mil e o comprador pode utilizar recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) na entrada. Em geral, é possível financiar até 80% do valor do imóvel, mas isso depende de análise individual.

O trabalhador que resolver utilizar o FGTS para dar entrada no imóvel não pode se esquecer de que o financiamento só vale para a cidade ou região metropolitana onde ele exerce suas atividades.

São duas possibilidades de financiamento nessa modalidade: pelo Sistema de Amortizações Constantes (SAC) ou pela Tabela Price, também conhecida como “sistema francês”. Na primeira opção, os valores são decrescentes a cada mês. O financiamento pelo SAC pode servir como uma forma de precaução para solavancos nas finanças pessoais um pouco mais à frente.

Já pela Tabela Price, as parcelas não se alteram tanto com o passar do tempo, embora os juros tendam a cair um pouco à medida que o imóvel vai sendo quitado. Em comparação, a queda dos juros acaba sendo compensada pela tendência contrária de aumento nas amortizações com o passar do tempo. A Tabela Price é mais recomendada para quem não espera grandes variações na renda durante o período do financiamento.

A Caixa divulgou em agosto uma opção de financiamento baseada na variação do IPCA. A modalidade vai consistir em uma taxa fixa, sempre entre 2,95% e 4,95% ao ano mais o IPCA . Como o IBGE apura essa taxa de inflação de mês a mês, as parcelas poderão sofrer variações consistentes mensalmente.

Em julho, a média dos contratos realizados com a Caixa tiveram juros de 0,57% ao mês e 7,06% ao ano. Em segundo lugar, apareceu o Banco do Brasil, com juros de 0,61% ao mês e 7,59% ao ano. A opção mais barata costuma ser a Caixa.

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

Essa opção apresenta maiores custos de crédito, mas é possível financiar imóveis de valor mais alto. No fim das contas, o preço do crédito vai depender do potencial financeiro do tomador e das condições do financiamento – prazos e valor de entrada.

As taxas de juros são baseados na Taxa Referencial (TR). “Vale a pena procurar o banco com que você já tem relacionamento, porque o gerente já conhece você há algum tempo e isso pode trazer algum benefício”, diz Masini.

Na prática, os bancos têm uma liberdade muito grande para definir os juros que serão cobrados. Isso não quer dizer que os tomadores não tenham formas de pesquisar quais são os bancos mais interessantes para o financiamento. De acordo com o Banco Central, o ranking dos juros nessa modalidade em julho ficou assim:

  • Itaú-Unibanco – Foi a instituição bancária que concedeu crédito com os melhores juros em julho, com média de 8,48% ao ano e 0,68% ao mês.

  • Bradesco – Acordou com seus clientes juros na média de 8,79% ao ano e de 0,70% ao mês.

  • Santander – O terceiro lugar cobrou uma média de 9,15% ao ano e de 0,73% ao mês.

Consórcios

Essa terceira opção para financiamento costuma sair mais em conta que o SFI, ainda é mais caro que o SFH. Acontece que, ao escolher essa possibilidade, é preciso tomar alguns cuidados.

O primeiro deles é saber se a empresa do consórcio é bem estabelecida – do contrário, o risco é perder dinheiro. Os valores de financiamento também costumam ser mais baixos. Financiar por esse meio costuma ser uma alternativa mais popular.

As empresas reúnem uma quantidade de pessoas interessadas em imóveis de um determinado valor. Depois disso, calculam qual deve ser o valor das parcelas e o consorciado paga a cada mês.

Quando o consórcio atinge um valor total de uma unidade, um dos participantes é contemplado e ganha a "carta de crédito” para receber a chave do imóvel. Mesmo assim, ele continua pagando até o fim depois.

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